文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12反函数的性质是什么意思，反函数得性质月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中反函数的性质是什么意思，反函数得性质的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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