5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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