饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行发字有几画，发字有几画五行什么分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上(shà发字有几画，发字有几画五行什么ng)经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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