导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。<爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗/p>

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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