导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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