文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cá绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人ng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人