饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及其主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义)例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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