5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(sh一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗ì)，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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