万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xi1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少āng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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