导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住毁掉一个老师最好的办法宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等毁掉一个老师最好的办法因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发毁掉一个老师最好的办法达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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