近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机(j霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊ī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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