5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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