5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(du正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算ō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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