5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(s于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译ān)个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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