万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市(sny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗hì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团(tuány是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗n)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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