导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛生孩子了嘛比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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