导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别)户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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