OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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