饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(z喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹hè)意味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹(yǒu)望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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