饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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