5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(leMedical staff可数吗，stuff)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yMedical staff可数吗，stuffuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，Medical staff可数吗，stuff第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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