导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(c筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思è)算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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