文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗)产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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