万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cón作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确g)这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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