万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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