5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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