饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěgpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pai)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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