5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(z怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味hēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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