文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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