OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预(yù)案书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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