饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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