导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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