“现在的房地产很难(nán)再出现像过去(qù)十年(nián)的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度(dù)从(cóng)板块向(xiàng)单(dān)个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无(wú)论是(shì)业绩(jì)，还是估值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择(zé)，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以(yǐ)下三(sān)个基准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注一下今(jīn)年房(fáng)地产的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年(nián)新(xīn)房的销售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有(yǒu)国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了(le)一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资(zī)等各(gè)个方面(miàn)都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景的房企在资本市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价(jià)大(dà)多表(biǎo)现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业(yè)内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平(píng)；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们(men)看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值(zhí)得注(zhù)意(yì)的(de)是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置(zhì)的(de)一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到(dào)机(jī)会(huì)来(lái)了，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此前的(de)33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了(le)快速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最(zuì)后的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它本(běn)身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在一线城市(shì)，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城(chéng)市(shì)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩张速度(dù)让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会时要(yào)出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太(tài)快(kuài)，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想象得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家(jiā)房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的(de)净负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产行业(yè)的复苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避公(gōng)司净(jìng)负债率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿(ná)地(dì)较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年(nián)期(qī)间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略(lüè)的(de)同时(shí)，也(yě)较(jiào)好地控制了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最(zuì)后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍(réng)有少数(shù)民营房往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么(fáng)企同样(yàng)受(shòu)到机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司－景顺(shùn)长城(chéng)中(zhōng)国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国(guó)社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报(bào)，该(gāi)资(zī)产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现了(le)较强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净利(lì)润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是实现了(le)扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州(zhōu)的(de)战略布局(jú)关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收(shōu)来自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近六成(chéng)。近(jìn)三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构(gòu)的集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移(yí)至存量赛道

　　机(jī)构在下游(yóu)家(jiā)纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装更新的(de)需求也会越来(lái)越多。美(měi)国过(guò)去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点(diǎn)，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相关的(de)行业，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者在月线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)约(yuē)1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的(de)是，中(zhōng)欧的(de)两(liǎng)只基金(jīn)都是(shì)价值(zhí)派(pài)基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓(cāng)的(de)房地产产业链(liàn)股票还有金(jīn)地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复(fù)苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年(nián)内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是(shì)归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报(bào)均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为(wèi)他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外(wài)，下游的物业股也(yě)越(yuè)来(lái)越被机构所青睐，不(bù)过这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是(shì)一(yī)个(gè)高毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增长，不过(guò)服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的(de)服(fú)务是(shì)有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么