导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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