导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗strong>

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。