万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相华大基因是国企吗(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　华大基因是国企吗>

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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