文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14km是公里吗，1km等于多少公里天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也km是公里吗，1km等于多少公里依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 km是公里吗，1km等于多少公里