5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对(d古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读uì)于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读(de)压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读