5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xí文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求ng)业集中度提升的头部公(gōng)司(sī文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求)。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求