5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zh公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表ǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(d公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表ōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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