5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语e='color: #ff0000; line-height: 24px;'>写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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