5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(j放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受ì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cón放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受g)而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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