“现在(zài)的房(fáng)地产很(hěn)难(nán)再出现像过(guò)去十年的系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资者的关注度从板块向单(dān)个(gè)标的转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往下的空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中进行选择，需(xū)要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的(de)公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大(dà)的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注(zhù)一下(xià)今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行(xíng)的信贷(dài)倾向(xiàng)是(shì)不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房企(qǐ)，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景(jǐng)的(de)房企在资(zī)本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民(mín)营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业(yè)内最(zuì)高的(de)；融(róng)资(zī)成本是否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的一家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是(shì)，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道(dào)红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳(wěn)健特色(sè)的国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全(quán)健康的(de)仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观(guān)的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一(yī)家(jiā)房企进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房(fáng)企新购(gòu)入地块(kuài)也(yě)实现了快速(sù)的开(kāi)盘利用(yòng)率(lǜ)，预计(jì)今年会(huì)有更多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的(de)特点。一方面，在于它(tā)本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元(yuán)，且其(qí)中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集(jí)中在强二线和二线(xiàn)城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让人感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的(de)民营企业(yè)的影子。虽(suī)然(rán)说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如(rú)何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是(shì)看房(fáng)企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产行(xíng)业(yè)的复(fù)苏速(sù)度并没(méi)有那(nà)么(me)快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的(de)拿地(dì)策略(lüè)的同时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度(dù)与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他(tā)们(men)是以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国(guó)工(gōng)商银行(xíng)股份有限公司(sī)－景顺长城中国(guó)回报(bào)灵活(huó)配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年(nián)时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是(shì)表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自(zì)身业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)有近七成(chéng)营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭(háng)州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为(wèi)积极(jí)，根据(jù)诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出(chū)表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名(míng)已(yǐ)冲进前十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而(ér)近期，滨(bīn)江集(jí)团更(gèng)是迎来多家机构的(de)集中调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达证(zhèng)券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是(shì)房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而(ér)下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居(jū)用品(pǐn)。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相关(guān)，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在(zài)进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对(duì)地(dì)产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领(lǐng)域(yù)，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国过(guò)去(qù)的数(shù)据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)见顶(dǐng)之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地(dì)产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的(de)行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计(jì)，目一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗小于空气吗前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们(men)分别(bié)是(shì)富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季(jì)度报(bào)告(gào)显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的(de)十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，能够发(fā)现该股早已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的(de)天下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基(jī)金(jīn)经(jīng)理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同(tóng)时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而(ér)言(yán)，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报(bào)中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安(ān)宏回(huí)报(bào)均增加了持(chí)股(gǔ)，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的(de)两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部(bù)分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周期(qī)还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度(dù)增长，不(bù)过服务(wù)没有特别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到(dào)提价(jià)难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之(zhī)后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的(de)服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗