5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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