文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差)商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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