5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口n是正极还是负极，L是正极还是负极、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大n是正极还是负极，L是正极还是负极，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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