5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本campus是什么意思 campus是国誉吗在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注campus是什么意思 campus是国誉吗(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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