导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(ré非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读n)口流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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