导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗g>城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。