近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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